Eid Næringspark:

Politikarane må ta stilling til detaljhandel eller ikkje

Hovudproblemstillinga i forhold til rammesøknaden til Retail Eigedom AS er om reguleringsplanen for det aktuelle arealet tillèt detaljhandel eller ikkje. Det er det politikarane i TSU vert invitert til å ta stilling til komande tysdag.

Situasjonskart over den ein del av planlagde utbygginga Retail Eigedom AS søkt om rammeløyve i Eid Næringspark. Det planlagde butikkarealet på 4856 m2 ligg på venstre, eller vestre, side av området.  

Nyhende

Tysdag 7. august skal Teknisk- og samfunnsutvalet (TSU) i Eid kommune handsame Retail Eigedom AS sin søknad om rammeløyve for butikk, tankanlegg/fyllestasjon og storbilparkering på Eid næringspark. Hovudproblemstillinga i forhold til rammesøknaden er om reguleringsplanen tillèt  detaljhandel eller ikkje i området det er søkt om rammeløyve for. Det er dette politikarane  i TSU vert invitert til å ta stilling til.

Prinsipielt spørmål

Det er Trend Bygg AS som på vegne av Retail Eigedom AS søkt om rammeløyve for butikk, tankanlegg/fyllestasjon og storbilparkering på Eid Næringspark. I søknaden er det oppgitt at butikkbygget på totalt 4856 rutemeter bygd areal vil bestå av serviceverksemder, plasskrevjande handel og detaljhandel, kor areal av detaljhandel er oppgitt med 2849 rutemeter. Rådmannen vurderer at tiltaket har prinsipiell karakter og krev i tillegg ei tolking av planføresegnene. Søknad om løyve skal difor handsamast politisk av teknisk- og samfunnsutvalet i Eid kommune.

Plangrunnlag

Gjeldande plan for området er reguleringsplan for næringsområde på Stokkenes, vedteken i 2010. Planområdet er i hovudsak avsett til forretning, kontor og industri i tre forskjellige område samt noko vegareal, infrastruktur og skjermingsareal. Etter reguleringsføresegnene skal området F/K/I 1-3 prioriterast for etablering av større, plasskrevjande industriverksemder, serviceverksemder og engroshandel. Området kan nyttast til detaljhandel for varegrupper som er plasskrevjande.

Regional planføresegn

Regional planføresegn for lokalisering av handel og kjøpesentra, vedteke av fylkestinget 6. desember 2016 legg føringar for kvar ulike typar handel kan plasserast . Denne planføresegna gjeld framfor tidlegare vedtekne reguleringsplanar. Den regionale planføresegna gjev Eid kommune høve til å etablere kjøpesenter med inntil 11000 kvadratmeter bruksareal innanfor sentrumsona, og inntil 3000 kvadratmeter med detaljhandel utanfor sentrumssona. Sentrumssone skal kartfestast enten i arealplan eller områdeplan.

Grensa på 11000 m2 for utviding og/eller nybygg av kjøpesenter på Nordfjordeid gjeld i perioden som føresegna gjeld (dvs 10 år frå vedtaksdato eller til ny fylkesdelplan ligg føre). Det er inga grense for kor stort areal som kan nyttast til detaljhandel innanfor sentrumssona.

Grensa på 3000 m2 bruksareal til detaljhandel gjeld etablering utanfor, men i tilknyting til sentrumssona på Nordfjordeid. Det kan også etablerast detaljhandel i andre tettstadar i kommunen. Desse sentrumsområda bør også definerast i kommuneplan.

Sentrumsavgrensing

Eid kommune har starta, men ikkje fullført arbeidet med sentrumsavgrensing. Rådmannen si vurdering er at ein ikkje med sikkerheit kan seie at området på Stokkenes fell innanfor ein sentrumssone ut frå planfaglege prinsipp. Dette inneber at kommunen då måtte nytte av «kvoten» på 3000 kvadratmeter ved etablering av detaljhandel på Stokkenes. Med denne føresetnaden kan det etablerast detaljhandel på Stokkenes, utan at dette er i strid med Regional planføresegn om lokalisering av handel og kjøpesenter. Rådmannen gjer samstundes merksam på at dette vil bety avgrensingar i kva som seinare kan etablerast av detaljhandel utanfor framtidige tettstad-/ sentrumssoner.

Reguleringsplanen

Hovudproblemstillinga i forhold til rammesøknaden er om reguleringsplanen tillèt  detaljhandel eller ikkje. Rådmannen vurderer at ordlyden i reguleringsplanen er uklar, men kommunen som bygningsmynde har plikt å gjere ei vurdering av planføresegnene i slike høve. Dersom kommunen kjem til at omsøkt tiltak er i samsvar med plan, har søkjar eit rettskrav på å få byggjeløyve, med mindre det er andre forhold i søknaden som er i strid med plan og bygningslova eller tilhøyrande forskrifter.

Juridiske betraktningar

Tiltakshavar har innhenta ei juridisk betraktning av tiltaket i forhold til plan frå advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Rådmannen har nytta seg av juridisk rådgjeving frå advokatfirmaet Harris for å få vurdert mellom anna om reguleringsplanen opnar for detaljhandel. I tillegg har rådmannen innhenta ei vurdering av planavdelinga i fylkeskommunen som regional planmynde. Ingen av dei innhenta vurderingane gjer eit eintydig svar, og det er difor opp til politikarane i Eid kommune å ta den endelege avgjerda.

Uttale frå Steenstrup Stordrange DA

Steenstrup Stordrange DA konkluderer med at tiltaket i all hovudsak er i samsvar med plan, med unntak av ein forretningsdel på om lag 200 kvadratmeter i forretningsbygget som dei peikar på vanskeleg kan seiast å vere plasskrevjande handel. Vidare gjer Steenstrup Stordrange DA ei vurdering av definisjonspørsmål kring kva som er detaljhandelsvarer og drøftar ordlyden «detaljhandel for varegrupper som er plasskrevjande».

Uttale frå Adv Harris:

Advokatfirmaet Harris har gjeve ei omfattande vurdering som vurderer forholdet mellom planføresegn og detaljhandel. Harris gjev til kjenne sitt syn på kva som omfattast av engroshandel og at det er ein vesentleg forskjell mellom engroshandel og detaljhandel. Til liks  med Steenstrup Stordrange DA finn Harris at setninga «detaljhandel for varegrupper som er plasskrevjande» gjer ordlyd og hensikt med plan uklar. Harris peiker på at omgrepet er sjølvmotseiande ettersom ein normalt kategoriserer verksemder som plasskrevjande eller detaljhandel, og viser til definisjon i fylkesdelplan for arealbruk i Sogn og Fjordande som gjev følgjande definisjonar:

  • Plasskrevjande varer: «bilar, båtar, landbruks- og anleggsmaskiner, trelast og større byggevarer og hagesenter/planteskular. For handelsområde med desse varene må dei utgjere den dominerande delen av vareutvalet og omsetnaden.»
  • Detaljhandel: «all anna handel enn det som er definert som plasskrevjande varer.»

Harris peiker vidare på at dersom ein les reguleringsføresegna isolert sett, så talar dette for ein rett til å etablere handel med plasskrevjande varer. Men Harris gjer merksam på at ein ikkje bør nytte denne fortolkinga som einaste moment, og viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementet si rettleiing til plan- og kartforskrifta der dei skriv at «Tolkningen må etter ny lov i større grad enn tidligere bygge på en totalvurdering av planen, dvs. både plankart, bestemmelser og planbeskrivelse.»

Dette synet er ytterlegare understøtta av Sivilombudsmannen som skriv at ein ved tolking av føresegner må sjå hen til føremålet med føresegna. Føremålet er ofte beskrive nærare i planomtalen. Harris viser til fleire punkt i planomtalen og konkluderer med at reguleringsplanen ikkje opnar for rein detaljhandel, men tillèt handel med plasskrevjande varer. Harris legg altså i sin konklusjon tung vekt på si tolking av planomtalen og føremålet med planen. Harris peiker avslutningsvis på at konklusjonen ikkje er heilt klar. Uklar ordlyd og at ulike tolkingsmoment kan tale i ulike retningar. Etter deira vurdering stenger ikkje negativ konklusjon automatisk for at det kan verte gjeve løyve, men at løyve må gjevast etter planendring eller dispensasjon.

Uttale frå Sogn og Fjordane fylkeskommune

Fylkeskommunen ser på problemstillinga i lys av regional planføresegn for lokalisering av handel og kjøpesentra. Dei klargjer omgrepsbruk, formålet med planføresegna og kva føringar den gjev for framtidig planarbeid. Konkret konkluderer dei med at det er opning for at detaljhandel kan inngå i handelsområdet, så lenge handel med plasskrevjande varer utgjer den dominerande delen av vareutval og omsetnad. Fylkeskommunen gjer også merksam på at dersom kommunen kjem til at tiltaket er i strid med reguleringsplan, så er det ikkje høve til å gje dispensasjon for dette forholdet. Det må då utarbeidast ny reguleringsplan, og eit planforslag i strid med regional planføresegn vil gje grunnlag for motsegn.

Rådmannen si oppsummering

Dei tre vurderingane er forskjellige og gjev etter rådmannen sitt syn ein klar indikasjon på at det ikkje er berre eitt svar som er mogleg.

Rådmannen er samd med Harris i at det er naturleg å bruke planomtalen som tolkingsstøtte for ein reguleringsplan, og at formålet og hensikta med reguleringsplanen bør tilleggast vekt i vurderinga. Rådmannen gjer merksam på at ein planomtale ikkje er juridisk bindande, og at det er kommunen som er øvste vedtaksmynde for reguleringsplaner. Eit slikt syn taler for at ein kan legge vekt på dei folkevalde si forståing av planføresegnene, og mindre vekt på kva ordlyden i planomtalen seier. Etter rådmannen si vurdering har kommunen si forståing av planføresegnene vore at arealet i Stokkenes næringspark skal kunne nyttast fleksibelt i høve næringsformål. Kommunen har hatt som intensjon at ein del av området skal kunne nyttast til detaljhandel etter same mal som det vart gjeve signal om for næringsområde i Skaffarmarka. Det vart der signalisert at Eid kommune ville vere positiv til detaljhandel som ein mindre del av eit samla konsept, der største delen av utbygginga er større plasskrevjande verksemder. Ei tilsvarande tolking av planinnhaldet for Stokkenes talar for at tiltaket er i samsvar med reguleringsplan. Planføresegnene på Skaffarmarka og Stokkenes er nær likelydande.

Rådmannen si tilråding i saka byggjer på denne forståinga av reguleringsplanen, og at tiltaket er i samsvar med plan. Det må setjast vilkår om at resten av området vert nytta til andre formål enn detaljhandel.

Rådmannen sitt framlegg til vedtak:

Med heimel i plan- og bygningslova § 21-4, jf. § 20-1 a, vert det gjeve rammeløyve for oppføring av butikk, tankanlegg og storbilparkering på Stokkenes næringspark.

Løyve vert gjeve på følgjande vilkår:

  • Resterande del av næringsområdet skal nyttast til anna verksemd enn detaljhandel.
  • Ved søknad om igangsettingsløyve skal det leggjast fram ny detaljert situasjonsplan forområde F/K/I 3 som detaljert og målsett viser trafikkmønster, samt fasadeteikningar av fyllestasjon.
  • Ved søknad om igangsettingsløyve skal det erklærast ansvarsrett for geoteknisk prosjektering i tiltaksklasse 2 med tilhøyrande obligatorisk uavhengig kontroll.